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老房拆旧,找谁做?收费如何?施工注意点?四川门业
发布时间:2017-06-14 15:07:19

周太太家有套房子,住了二十多年,现在两个老人都离开了,打算将这套房子整体翻新一遍。在寻找装修公司之余,遇到的第一个难题——拆旧,便摆在了眼前。

     老房、二手房翻新改造,拆旧时有哪些注意事项?可以找谁做?如何收费?周太太关心的这三个具有典型性的问题,本文为你梳理。

 

老房拆旧的六大注意事项

     1.老房普遍需要改造的3个空间结构

     a.阳台与室内带窗户的墙,不能拆

     很多老房的阳台和室内往往有一堵带窗户的墙,记住这个窗户下部的墙体是不能拆的,这种情况可以考虑把阳台封闭后,把这扇窗和旁边的门都取掉,这样再把阳台设置成一个书房或者花草房,那未拆的半墙,根据其高度还可以加上比较宽的大理石台面,让它成为一个吧台或桌面。

     b.卫生间光线昏暗

     很多老房都有卫生间光线暗或卫生间外墙使其它房间的光线受到影响的问题,这个时候,可以考虑把卫生间的外墙局部或者全部拆掉,换用玻璃砖墙,往往能起到很好的效果;再有一些老房的内部不方正,总会有突出或凹入的空间,这些空间可以发挥想象充分利用实现休闲和储存的双重功能。

     c.无内墙保温,窗户保温隔音效果差

     以前老房子用的窗户一般都不具备保温隔音的功能,所以装修的时候最好都换掉,建议换成断桥铝+中空玻璃的平开窗。另外很多二手房也没有内墙保温,装修时最好也做上。把窗户和保温改造后,室内温度冬天不会那么冷,夏天也不会那么热,无论是制冷还是采暖,整个能耗也会降低很多。

 

 

  2.如何分辨承重墙

     分辨承重墙最好的方法是看建筑图纸,但有的时候手里没有相关资料主要通过墙体厚度来辨别:一般240MM以上的墙是承重墙。

     一些无法辨别厚度的墙,比如:外墙、和邻居共用的墙,也都是承重墙。一般砖混结构的房子中,除了卫生间和厨房的隔墙外都是承重墙。而框架结构的房子中内部的隔墙一般都不是承重墙。

     3.承重墙到底可不可以拆除

     从安全角度考虑,承重墙是不可以拆除,而且如果你拆除了承重墙,你的邻居是有权起诉你并要求你恢复的,所以为了安全还是不要拆除承重墙了。当然,也有专业建筑公司可以对一些承重墙拆除再通过植筋、粘钢等加固方法来达到原有的承重力,但施工之前应该得到物业的审批。

     编辑提醒:装修业主们要注意,在确定一个墙体结构到底能否改动时,不要先从美观的角度去考虑,最重要的是从安全的角度去考虑,如果墙体结构拆改会有安全隐患,那即使这样拆改墙体结构会增加房子的美观度,业主也不要对这个墙体结构进行改动。

 

  4.老房改造的4大隐蔽工程

     a.水改

     以往用的水管多是镀锌管,无法暗埋也有渗漏的隐忧,建议全部更换为PPR之类的新型管材,并暗埋,这样能大大提升室内空间的完整性。

     b.电改

     老房的电路往往存在很多问题,使用的是安全度较低的铝线、或者是所有电线未穿管直接埋入墙内、或者是配电不合理等等,只要存在这其中的一个问题,就应该把整个室内的电路重新做。合理配电,空调走空调,照明走照明,用2.5平方或者4平方的铜质电线,暗埋一定要穿管,并且穿线管要选择优质的pvc管材。

     c.散热器改造

     老式的散热器,肯定很多人是希望换掉,而且很多时候,还需要挪动散热器的位置,但这个工程一定要聘请专业的人员来操作,如果改动不合理,很容易造成散热器系统循环不畅,或者日后产生漏水等危险,一般散热器销售商都提供专业的服务,建议直接找他们,必要时可以再向物业咨询相关情况。

     d.防水

     进行这么多改造后,不可能不破坏以前的防水层,所以重新做一遍防水是必不可少的。

     最后,提醒大家,在开槽埋管时,如果碰到钢筋一定不能破坏,这个会大大影响建筑的安全性!

 

5.暖气管道及上下水管道改造

     暖气管道及上下水管道都有个共同特点,就是这些管道都是在一定范围内构成一个整体系统,各家各户无法完全独立。因此在对这样的管道进行改造的时候,就应该小心谨慎,所有的改造都应该以不影响整个系统为前提。

     《中华人民共和国民法通则》中有对此的相关规定:

     “第八十三条 不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”

     也就是说,如果你对暖气、上下水主管道的改造,妨碍了共同使用此主管道的其他人,那么就违反了此条规定。具体说,比如:一般上水是从主水管出来一根支路水管,这里往往有一个水表,过了水表就到你家的各出水口了,所以从原则上,你可以对水表之后的管道任意改动,因为水表后的管道改动不会影响到主系统。

     但如果你打算改造水表之前的主管道,那就必须得经过物业的同意,一般物业会代表其他业主来审核你的改造方案会不会影响其它用户的正常使用。同理,暖气管道和下水管道都是,对主管道是不能进行随意改造的。

     6.燃气是否能随意改动

     燃气管是非常特殊的,任何个人,及装修工人都无权对燃气管道进行改造,燃气管道的改造必须由燃气公司燃气站来操作(一般小区都会归属某个燃气站,咨询物业即可联络到他们来进行燃气改造)。

     7.墙面处理分清情况

     墙面翻新要铲除到原始墙面翻新,如果抹灰层空鼓就要铲除到基层重新做抹灰。批嵌墙面如果风化开裂的话,也要铲除,滚上一层801建筑胶水重新批嵌。墙皮如果是耐水腻子,铲掉很难,也没有必要,所以一般可以保留。

     重新粉刷的工艺,可以用砂纸打磨后,直接涂漆。也可以,再挂层腻子再涂漆,如果墙面细小裂缝比较多的话,可以修补;墙皮如果不是耐水腻子可以铲掉重来。

     8.地板翻新勿盲目

     不能盲目对地板进行翻新。旧地板下面有一层锁扣,如果全部拆除会对地面造成破坏。如果翻新后的房子要做地暖的话,就要在地平层重新做防水。如果只是因为地板表面磨损,推荐业主们一种最环保的改造方法就是在地板上面直接铺装PVC地板,还可以省下拆除旧地板的费用。

 

老房拆旧找谁做?费用如何?

     1.找装修公司

     找为自己装修的公司直接做拆旧,好处是装修公司根据设计图纸进行拆旧,知道什么该拆什么不该拆,就算拆旧发生什么问题,装修公司也好负责。但是有些公司是不愿意拆如空调、煤气等老设备的,而且拆旧收费方法不一,大致有两种。

     a.按单项核算

     即根据需要拆旧的项目,以每个项目的人工费单价和面积进行核算。收费标准参考了07、08年《装修人工费参考标准》,目前市场上一些较大的家装公司和专业的拆旧公司基本都是采用的这种核算方式。这种核算方法的好处是,拆旧明细清清楚楚,拆多少算多少,不怕有猫腻。但价格总的算下来,会比较高。

     b.打包核算

     因为单项核算的价格实在不便宜,所以一些较小的家装公司就灵活推出了自己的核算办法。如TT装饰,是按照厨卫数量打包计算拆旧费的,一厨一卫1000元,一厨二卫1500元,且拆旧为闭口价。打包核算比单项计费价格便宜,但是得了解清楚打包价格内包含哪些拆旧项目,最好能是闭口价,免得实际拆旧起来乱加价。

     c.其他一些计算方式

     1.一卫的房屋(砖墙折除5平方米以内,不含混凝土切割)拆旧收取统价1000元,一厨二卫的房屋(砖墙折除5平方米以内,不含混凝土切割)收取统价1500元,包含拆旧垃圾清理与运输。

     2.每增加一厨或一卫即增加拆旧费用500元。

     3.以上拆旧费包括了客户需装修场所内所有的需要拆旧的项目,且承诺不另外加价(闭口)。

     2.找专业的拆旧公司

     老房翻新的兴起,出现了一批专业的拆旧公司,这类公司集敲墙、开槽、搬运、拆旧、切墙、钻孔等为一体的综合性专业化工程服务团队,拥有专业的拆旧设备。

     他们以做大型的工程项目如宾馆、建筑等拆旧为主,如今都兼做家庭拆旧。这类公司的收费标准也以单项收费为主,但收费比较灵活,有较大的价格商量余地。

     3.抵价拆旧

     即按照旧物回收的价格,抵除拆旧人工费。旧物回收公司多采用这种方式,也有一些家装公司会采用这种办法。这种拆旧办法可能是最划算的,也是最灵活的。但如果是自行找人拆旧,一定得搞清哪些该拆,哪些不该拆,不然很容易多拆漏拆,得不偿失。

     4.马路游击队

     按天收费或按实计算。按天计算是马路游击队的特殊收费方式,如果中途停工,也是要收费的。但找马路游击队或者回收公司拆旧看似便宜,问题却不少:

     拆旧工艺难保证,拆错拆坏还得补;拆旧问题难确认,后期责任难追究;拆旧保护不到位,引起安全隐患问题多。

     如果想省钱,那您就得多费费心。最好在拆旧之前和装潢公司沟通好,把把关;拆旧之后,再由装潢公司做个验收再付费。

 

 

 

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